文 | 夏峰 

近日，一则“出租屋内睡觉竟遭中介掀被子催租”的消息[1] 上了热搜，数量庞大的租户群体一时间“同仇敌忾”，把矛头指向中介，仿佛对中介的道德谴责可以转化为自己住宿条件改善和安全感提升的保障。而随着更多信息的披露，发现是房屋租赁合同的纠纷（中介对于租客的合同漏洞利用）与租客对中介的情绪激化导致了最终的入室冲突，结果是各拍五十大板，承租人被行政罚款100元，中介被行政罚款500元。

一 租房难

该事件本是个再小不过的民事纠纷，却一举冲上热搜榜，在于打工人苦租房问题久矣，毕竟在工作上被老板和上级骂就算了，回到住处如果还要面临房东或中介的跋扈，就实在“不能忍”了。伴随着改革开放的城市化进程和上世纪90年代的房地产市场改革，住宅逐渐变成了有产者消费和投资的专有物，租房成了流动的打工人像吃饭喝水一样的刚需，与此同时，租房成了个问题。从5年前“低端人口”的清理，到3年前的蛋壳公寓爆雷，从深圳逼仄的铺位到帝都阴冷的地下室，我们发现在金碧辉煌的高楼大厦背后从不缺乏脏乱拥挤的出租屋，这是打工人继续生活和延续后代的主要场所。

除此之外，打工人还要面对房东和中介的“巧取豪夺”，于是有“好心人”开出一副“良药”，提出解决租房问题的关键在于消灭不平等的租赁关系，房东和中介靠住宅所有权的特权实现对于打工人的剥削压榨，使租房问题成为打工人的沉重负担，只要将租赁关系规范化，加强对租赁市场的监管，取消中介的盘剥，取消房东的“超额”吃租，租房问题就可以药到病除。

二 租赁关系

这个药方把租赁关系看作了租房问题的病灶，那租赁关系到底是一种什么关系呢？对于租户来说，他首先要有钱，甚至需要提供几个月房租的资金，显然是作为消费者存在的；而对于房东来说，则是出让房屋一段时间的使用权以得到资金，由此看出，租赁关系实际上是一种交换关系，是一种买卖关系。那么这种买卖关系对于租户来说是否平等呢？就目前来说确实存在很多的不平等，比如租户无法掌握全面、准确的租房信息容易被中介忽悠，房东由于卖房或其他用途可以提前违约让租户退房等等。

但个别中介可以通过蒙骗方式得到更多中介费，无法推论出整个中介行业都靠蒙骗为生，恰恰是中介加快了建筑资本周转速度，提高了利润率，所以中介只是在租赁关系中拿到加速买卖达成相应利润的一杯羹，并没有造成租户房租的额外增加。而房东对于房屋的处置权也无法通过租赁市场的规范化得到解决。还有人说，租房是给房东打工，租房是一种新的剥削方式。前面已经做了回答，租赁关系是交换关系，存在于流通领域，而剥削是在生产领域占有剩余劳动，通过打工人的劳动产出扣除打工人拿到的工资获得剩余价值，所以收租不管让打工人多么仇视，也无法被扣上“剥削”的帽子。那租赁这一行为起到什么作用呢？这就要看租金的构成：包括地租、建筑资本的利息、修缮费、随着房屋逐渐破旧逐年分期支付的建筑资本补偿费[2]，它起到的作用是促进剩余价值的实现（类似于买衣服）。

三 租房市场

治病要抓住病根，租房问题的产生和租房市场的形成密不可分。在1997年发生了亚洲金融危机，中国的改革和开放使得自身无法独善其身，1998年初，商品库存占到了GDP的一半，在此背景下，国内未孵化的房地产市场成为了摆脱危机的救命稻草，因为房地产行业的上下游辐射范围非常广泛，上游涉及水泥、钢铁、建材、玻璃、工程机械、金属采选和金属制品等行业，下游涉及金融、涂料、家电、家具、电力与热力生产和供应等行业，本身又包含设计、施工、销售等环节，对于中国经济具有明显的带动作用。几个月后《国务院关于进一步深化城镇住房改革加块住房建设的通知》应运发出，下半年全国城镇便停止了住房分配。2002年土地招拍挂制度出台，土地成了商品，房地产要素齐备，在城市化人口激增产生的刚需下，产业资本大量涌入房地产行业，地产资本迎来了高速发展期，又在房地产商、金融系统和土地所有者的推动下，房价不断攀升。

在2020年5月京沪深三地新房均价分别为4.9万/平方米、4.8万/平方米、5.2万/平方米；而2019年北上深三地的年人均可支配收入分别为6.8万元、6.9万元、6.2万元，打工人买房住的愿望成了奢望。于是租房就成为了就业大学生、体力劳动者和很多白领的必选项。在2019年，北京、上海、深圳三地的租房人口分别高达约711万、826万、793万，分别占该城市总人口的33%、34%和59%，全国租房总人口超过2.2亿，打工人1/4到1/3的工资不得不“为租所困”，怎么租到便宜、稳定的房子就成了打工人面临的重要问题。

四 灵丹妙药

那如何解决打工人的租房问题呢？有人说买房，这只能是老板、小老板、部分金白领的提法，一般打工人是没有这个条件的，等同于和饥民讲“何不食肉糜”；有人说降房租，房租下降的结果要么工资下降，要么是土地所有者和建筑产业资本利润的减少、其他产业资本或商业资本利润的提高；有人说让工厂提供住宿，但提供住宿的工厂往往比不提供住宿的工厂工资要低，因为工资是劳动力商品价值的体现，仅用来承担劳动力衣食住行、培训和养育后代。随着生产力发展，一方面资本有机构成不断提高，平均利润率越来越低，资方为了减缓利润率降低，不断提高剥削率，使得工资占比越来越低，另一方面食物、衣物及交通等消耗价值逐步降低，投向住宿方面的消耗价值不断攀升。

面对越来越沉重的租房压力，公租房（廉租住房、经济适用住房、限价商品住房等保障性住房）让大家看到了一丝希望，但开发商配建的保障房一般比例较低（约占10%~30%），每年拿出来配租的更是杯水车薪。以北京为例，在2020年仅配租8000余套，同年租房人数有700多万，公租房数量相较于庞大的打工人群体无疑是杯水车薪，而户籍或连续3年社保等条件要求更让很多打工人望而却步，再加上较为复杂的申请流程，这丹药变得既不灵也不妙了。

五 以史为鉴

租房问题是无解了吗？历史其实给出过答案。

在法国巴黎公社时期，除了实行人民武装替代常备军、废除议会制、限制公职人员工资不超过熟练工人工资等政治原则外，在社会经济方面也采取了一系列体现无产阶级专政性质的举措：没收逃亡资本家的工厂,交给工人合作社管理；取消面包房工人夜班制；禁止当铺拍卖过期的典当物品，所有当来的20法郎以下的物品，一律无条件地退还原主；废除对工人的罚款和克扣工资；成立救济贫民的专门机构；设立劳动就业登记处；把逃亡资本家的住宅分给无住房的工人等等[3]，这个时期真正实现了零失业率，工人们居有定所，不需要再为居住条件发愁。

在我国三大改造完成后的计划经济时代，翻了身的工人在城市中建设了大量公有住宅，并根据各自的工作所在地就近分配住宅，节约了通勤时间，使自身主人公的作用得到了更好地发挥。1963年全国公房每平方米月租金仅0.1元，职工的房租大约只占薪金收入的2%-3%。劳动者因此有了充足的时间和剩余的劳动所得来改造世界和完善自己。在社会主义条件下，畸形的逐利就会让位于切实的改善：改善劳动条件，改善生活条件，人们专注于技术进步，专注于建立新的社会关系等等。[4]

目前，我国一线城市的住房空置率在20%左右，三四线城市住房空置率则到达了30—40%左右。有经济学家推测，当前空置房屋数量已经达到了1.2亿套，按照经典家庭结构一家三口来计算，这些房屋足够3.6亿人居住。[5]租房问题的解决是无法单独在商品流通领域完成，虽然诸多矛盾表现在租赁关系上，但根本还是在生产上的雇佣关系。当生产资料重新由社会占有时，打工人包括衣食住行等生活资料的获取问题自然迎刃而解。

参考文献：

[1] https://3g.163.com/dy/article/HB9OC8OA0549M7RH.html

[2] 《蒲鲁东怎样解决住宅问题》恩格斯

[3] 《巴黎公社的措施和经验教训》https://easylearn.baidu.com/edu-page/tiangong/composition?id=aececdfecdcae1710664480157066427&fr=search

[4] 《资本主义时代的房租问题》https://jiliuwang.net/archives/94483

[5] 《我国住房空置率居高不下，空置房超过1.2亿套，为何房价不降？》https://baijiahao.baidu.com/s?id=1717382484156683827&wfr=spider&for=pc

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（作者：夏峰。本文为激流网首发，如有转载请注明出处。责任编辑：东风）