都市之夜

在《欢乐颂》中，租客三姐妹樊胜美、邱莹莹、关雎尔在上海的“高档小区”欢乐颂租了一套三房两厅。

邱莹莹，普通职员，来自小城市，在上海刚工作一两年，没有心眼，也没有钱。而关雎尔作为应届毕业生职场新鲜人，情况跟邱莹莹差不多。

（《欢乐颂》剧照）

同样为生计和家烦恼的樊胜美，虽是主管，月入过万，但公司不涨薪、常年租房对樊大姐来说也缺少安全感。

知乎上，热心网友给邱莹莹樊胜美们算了笔账，

这是租房三姐妹平摊下来的房租。按照已知邱莹莹和樊胜美的收入来算，邱莹莹的租收比高达70%,樊胜美则是28%.但考虑到她的悲惨身世，所剩的收入仍无法撑起樊大姐对好生活的需求。

看到这个比值，是不是有点感触？每个月固定的点儿，在大城市租房的你跟欢乐颂租房三姐妹一样，都要拿出收入中可观的一部分交给那位万年债主，房东桑。

从此，发薪水的日子喜忧参半。开心是因为又多了一笔可以支配的money,而伤心的是这其中的XX%是替别人赚的。

我们为正在租房的你算一笔租房账。在北京，这个XX可以高达54%,上海和广州是45%,深圳则是48%。

数据来源：统计局、中国房价行情平台

房价年年上涨，涨幅惊人，过去你可能只是望价兴叹——实在买不起！但现在，一个更严峻的事实摆在面前——啊，我可能也租不起房了？

来具体看看情况，这件事情其实也没想象的那么糟。

01

别以为你在背负高租金，其实你是在购买好资源

日剧《东京女子图鉴》里，来自日本东北乡下的女主角在拿到东京的工作offer后，兴奋之余迫不及待地跑到了东京的富人区看房。环境虽好，但女主在得知价格后便泄了气，身旁的中介提醒她，“你的工资是多少？房租再贵也最好不要超过工资的三分之一。”

（《东京女子图鉴》剧照）

这个比例早已在国外明确了。美国住房及城市发展部就正式将一个家庭/个人租金开销超过30%的可支配收入定义为成本负担（cost burdened）。这个指标在国内也通用，租金少于可支配收入的30%,才被认为有余钱安排好生活的其他方面，也才够得上央视最喜欢问的那句“你幸福吗”.

此前在《大变局在敲门！史诗级人口变迁正重塑中国（净增3565万，他们流向哪里？）》一文中，智谷趋势就人口数据观测出近几年人们前赴后继涌入的城市，其中包括北上广深、天津、佛山等。

而外来人口的迅速增加会拉动当地租房市场，今天我们来看看这些人口净增城市平均租金如何。

（2009-2016年人口净增最多城市）

*这里的租金是根据国家统计局的2016年城镇居民人均住房建筑面积——36.6平方米，乘以各城市总平均租金得来。城市不同地段租金差异巨大，但该因素不在本文分析框架内。（下同）

看来没有想象中的租金上涨火爆。相较之下，一些城市的租金反而还算的上“便宜”.北上广深毫无疑问得贵（也最多人去），而天津到武汉属于突破1K/月的中档价位，成都佛山和重庆就属于租金对租客比较友好的了。

但光看这几个城市的情况还不足以得出有概括性的结论，所以我们又加入了16座城市来做租金对比。可以看出，人口流入比较多的城市租金也比同档位的其他城市更贵。

（26城按租金排名）

这些租金高的城市中，有几个城市的城镇人口人均可支配收入并不高，比如，大连和厦门。这就关乎到第二个重要数据：租金收入比。

我们将比值高于45%定义为房租超高负担，30%~45%的租金收入比分类为较高负担，25%~30%则为正常水平，低于25%比值的城市则是房租低负担。

再来看看26座城市的租房客们，谁的生活比较苦逼。

（26城按租金收入比值排名）

毋庸置疑，北京问鼎租金收入比值最高城市。看来北京的生活着实不易，也难怪有这样的感慨：“北京，有2000万人假装在生活”。

不过北京除了房价，其他生活方面的开销弹性较大，加之北京工资水平也比国内其他城市更高，多少中和了一些生活上的负担。

相比北京，深圳的租金收入比值较低，但这是由于租金与收入都不及北京的情况得来的。不过，深圳拥有多个未来感很强的科技企业，从而加大了深圳工资的上升空间，另外深圳的年轻消费文化旺盛、包容性高，就算房租高依旧吸引来自各地的年轻人。

在深圳租房奋斗，就是痛并快乐着。

值得注意的是，所有一线城市都进入了“超高房租负担”的阶层。

这也说明，当下，一线城市的房租对于平均收入水平的人而言却已偏高。以房价带动租金的情况明显，而且越发达的城市越有这个迹象。

有人提到“占坑”理论，就所谓在一线城市占了个坑你就将享受到一线城市的待遇，在二线城市占坑，则只能享受到二线的待遇。对于在如北上广深这类资源集中的一线城市生活的租房客而言，租金高生活苦可以忍一忍，因为最终拿到的户口带来了更好的医疗、社会福利、工作资源。

所以，看看这个比例，做去留的选择：也两难，也容易。最主要看你在乎啥。

另外，一个二线城市也进入了这个档位——哈尔滨（45%），乍看有点想不通。其实，哈尔滨近两年是东北人口流入最大的城市，重回人口千万级行列。如此看来，哈尔滨租金水平与天津、武汉、郑州相当，也就不那么令人警察了。不过，相比重庆平均租金866元/月的水平，在哈尔滨租房的小伙伴们是否心情很复杂。

02

城市中各区租金如何分布？找到适合你收入的租金区

但是就算平均租金再贵的城市，还是有些地方能让你的租收比在30%左右。到底哪个区拉高了整体水平，哪个区又比较抵？

我们选择了10座核心城市，进一步做了个统计。

1.北京

（2017年7月北京各行政区人均租金）

北京越往市中心约租不起，所以很多家庭收入不高的人都会尽量往外跑。身边有个小伙伴，在北京南站租房，工作地点却在来广营，每天1小时从十四号线这一头坐到那一头。一小时的车程，对于租房客而言再平常不过。

以顺义区为例，一些租房网站在顺义区布局了许多产品，为奥林匹克公园以及望京工作的人提供租房方案。不过，顺义的人均租金也达到2080元/月，可以说跟其他地区均价比，已经十分高昂了。

2.上海

（2017年7月上海各行政区人均租金）

上海租金最贵的当属静安、长宁、黄埔和徐汇，但平均价位皆在北京之下。但因为工作地点高度集中，地铁2号线被挤爆就是常有的事：早晚高峰实在是太恐怖了！

看朋友在票圈里的分享，每天坐车早上从嘉定到陆家嘴的她，有一次不幸碰上2号地铁故障，整个月台+电梯/楼梯+楼上进站口，被挤得水泄不通…一条线撑起了租房客通勤的唯一通道，也撑起了上海的租金。

3.广州

（2017年7月广州各行政区人均租金）

广州的租金，相比于上面两家，真的是业内良心。租金均价最高的越秀区也仅有2105元/月，跟北京顺义区、上海闵行区均价相当。

拥有广州CBD的天河区次之，但这两个区是广州唯二人均租金超过2000的地区。海珠、荔湾、番禺区的租金相对低廉，也就成为了年轻人租房的首选。有许多人工作可能在越秀、天河区，而租房则在荔湾、番禺。

4.深圳

（2017年7月深圳各行政区人均租金）

相比于上一年，深圳这年的房租全面下跌。租金最高的福田区下跌为2.07%,这主要是市场需求未达放租量的供需不均所导致。

从房租价格来看，深圳的房租均价比上海、北京略低，原因之一可能是产业差别：北上资源集中，作为中国政治和经济中心承载了很多功能性配置，而深圳则以科技产业、制造业为主，又作为后起之秀，在人口福利、房产结构上拥有相对的优势。

5.天津

（2017年7月天津各行政区人均租金）

天津的租金相比于北京就真的是很便宜了。最贵的和平区只相当于北京的大兴区，比门头沟区、顺义区便宜许多。

网上偶有传闻“双城生活”的，不知除了在天津买房到北京上班的上班族外，是否也有天津租房北京上班的情况？

6.重庆

（2017年7月重庆各行政区人均租金）

重庆地处中国中西部，是中西部地区的热门城市。重庆可谓是二线发达城市中，人均租金最友好的城市了，仅为866元/月。而其最高租金所在地是江北区，最低则在大渡口区。重庆的租房收入比约为31%,生活水平还是相对不错的。

7.杭州

（2017年7月杭州各行政区人均租金）

杭州租金整体而言是所有城市里上涨得最厉害的了。翻翻这段时间的报道，还在涨。

阿里巴巴总部在杭州，看它运转得顺风顺水，杭州城市风水绝对是好的。有了阿里巴巴，带动了杭州的经济，而去年的G20在杭州举行，又带动了杭州的旅游业和房地产。这一个个因素，都为杭州的房市推波助澜。不知在杭州的小伙伴们，是否觉得租金值得这么涨？

8.苏州

（2017年7月苏州各行政区人均租金）

苏州也是房租较友好的地方，不过虽然它的房租与重庆价位相当，但租金收入比却低到19%,这得益于苏州人民平均工资高。而在价位上，工业园区和高新区的租金最高，都是苏州的工业相对集中的地区，也反映出苏州作为工业导向城市的布局特点。

9.武汉

（2017年7月武汉各行政区人均租金）

武汉的房价从各区来看也趋于友好。武汉今年以来一直在招揽人才，为了留住武汉各大高校的人才，政府算是绞尽脑汁。而武汉的房租情况也在助推这一政策的实施。武汉的租金收入比为32%,在正常范围内，最高租金地段是汉阳区，这对于在武汉工作的工薪阶层而言也是可以负担的价位。

10.郑州

（2017年7月郑州各行政区人均租金）

郑州房租整体来看是呈现降价趋势，但降幅都不算高，比较稳定。人均租金过千的区域是郑东新区和金水区。

03

看完这些数据，你觉得租房难吗？

在熙熙攘攘的城市中，你可能只需要一个十几平方米小房间，就能给足你独处的安全感。而选择在哪住，离公司远或近，很大程度地取决于房租的价格和房子的地段。

无论你是想在这个城市短暂落脚，还是想抓住一线城市的资源落户定居，又或者是想换个城市换种心情，如何制定房产配置战略都是你必须考虑的问题，所以，合理安排，量力而行。

目前国内的投资客买房并不是为了当包租婆包租公，而是坐等炒房族将房价炒上天。但是，这个现状正在改变。

从租金收入比不能看出的，是国内租金和房价的差异。而这个差异，则告诉租房客们一个坏消息：房价会下跌，租金会上涨。

近年来的各路政策、市场释放的信息都在提醒投资者要更加精明地布局自己的投资战线，不能一脑热地说哪里好就往哪个城市跑。现在除了房价，房租也成为了必须考虑的要素。

我们曾拿北上广深的租金回报率跟国际大都市进行了对比，发现这四座中国大都市的排名还真低。

来，看一下这种低存在感↓↓↓

租金回报率是决定你的投资在多长时间内回本的关键指标，我们也将在后续推出中国100城租金回报率分析，精确到每个城市的行政区，用统计数据告诉你，目前中国房租房价的关系，以及背后的大趋势。

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