简单分析一下中国房地产价格的构成

最近一个时期，房地产市场的进一步泡沫化，已经引起了广大劳动群众乃至相当一部分城市中产阶级的不满，成为中国的一个严重的社会和经济问题。正如最近盛兴瑞先生撰文指出（见“雄安新区应探索建立公有民租新住房制度”），目前房地产泡沫的根源在于事实上以私有产权为基础的住房制度必然导致住房金融化以及随之而来的投机泡沫。要根治房地产市场的痼疾，只有广泛实行带有社会主义性质的“公有民租”的住房制度。然而，只要仍然坚持“市场在资源配置中起决定性作用”这一错误路线，就不可能真正落实利国利民的公有民租住房制度。

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要严肃地讨论房地产市场问题，需要在马克思主义政治经济学指导下，对于房地产（特别是住房）在资本主义市场经济条件下的生产和销售状况做出严肃、可靠的分析。遗憾的是，由于种种条件的限制，目前在一般大众的讨论中，还严重缺少这样的分析；网上关于房地产市场的各种言论，包括一些著名进步学者的言论，难免流于空泛，乃至凭主观臆测、道听途说，随意做出并不正确或并不可靠的结论。

在这篇短文中，笔者尝试根据马克思主义政治经济学的基本原理，简单分析一下中国房地产价格的平均构成。从马克思主义政治经济学原理出发，房地产作为商品，虽然有其一定的特殊性，但是从长期平均来说，其价格要围绕价值波动；即由商品中所包含的社会必要劳动时间所决定。

这里说的，价格围绕价值波动，指的是商品最终销售的价格要围绕价值波动。比如，说工业品的价格围绕价值波动，指的是工业品最终销售时的价格，而不是工业品出厂时的价格。熟悉政治经济学的朋友知道，在资本主义条件下，产业资本家在销售出厂产品时，并不能获得相当于产品全部价值的价格；为了节约流通成本，产业资本家愿意将商品价值中的一部分让渡给商业资本家；商业资本家在买进和卖出商品之间的商业加价，其本质不是商业资本家雇佣商业工人生产的新价值，而是产业工人已经生产出来的价值的一部分。类似的，房地产企业实际上是房地产流通领域的“商业资本家”。房地产企业并不生产新的价值，而是通过建筑业资本家（相当于房地产或建筑业领域的“产业资本家”）让渡的一部分价值来获利。

这样，我们可以初步分析一下房地产价值的构成。所有商品的价值都包括两个部分，因为在生产商品过程中消耗的各种生产资料所转移到新商品中的价值以及劳动者在生产商品时新增加的价值；在资本主义条件下，劳动者新生产的价值又可以分为补偿劳动者的劳动力价值的部分和剩余价值。

就房地产来说，为了生产房地产所消耗的生产资料显然包括在建筑房地产过程中所消耗的各种原材料（钢筋水泥等）、水电气等辅助材料以及机器设备的折旧，即建筑业所直接使用的各种生产资料。此外，为了建设房地产，一个必不可少的生产资料就是土地。从政治经济学观点看，纯粹以自然状态存在的土地是自然资源，不是劳动产品，因而也不是商品，没有价值。但是，在现代资本主义经济条件下，纯粹以自然状态存在的土地几乎已经不存在了。一般来说，要建设房地产，必须改变现有土地的用途和存在形式；比如，要建设必要的基础设施（平整土地；通水、通电、通气等），原来的土地使用者（如农民或城市居民）要给予适当的安排，并要为他们改变生活方式而支付相应的费用。为了上述目的而发生的社会劳动属于为了改变土地使用目的而发生的社会必要劳动，是生产价值的；因此而发生的价值应当作为房地产所消耗的生产资料价值的一部分转移到房地产的最终价值中。

除了房地产所消耗的生产资料的价值以外，房地产价值中的其他部分，都是由生产性工人（即建筑业工人）在建筑业的生产活动中创造的。建筑业工人所新创造的价值，在扣除建筑业工人的劳动力价值以后，其余部分，都是由建筑业工人创造出来的剩余价值。房地产所包含的剩余价值，又包括以下一些部分：建筑业企业的利润和税收；房地产企业的利润和税收；房地产企业的工资和其他一些直接经营成本；地租。（注意：房地产企业工人的工资也是剩余价值的一部分，正如商业工人的工资也是剩余价值的一部分一样）

地租的情况有一定复杂性。只要存在着土地私有权（或者事实上的土地私有权），就会因为土地私有者对土地的垄断而产生地租。就整个社会来说，地租必然是劳动者创造的剩余价值的一部分。但是具体到一个行业，比如房地产，房地产价格中所包含的地租既可能是来自于房地产本身所包含剩余价值的一部分，在一定条件下，也可能是来自于其他行业剩余价值的转移。问题在于，在中国经济的具体条件下，房地产价格中，地租的比例到底有多大，是不是如某些网上言论所认为的，大到了对整个房地产业乃至整个中国经济其决定性作用的地步？

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由于统计数据的滞后性，下面只能主要是依靠2016年《中国统计年鉴》所发表的2015年的中国经济数据做一些初步分析。当然，2015年的房地产市场情况与2017年有很多不同；但是还是可以说明一定的问题。

2015年，中国房地产企业的全部主营业务收入为70174亿元，相当于当年国内生产总值（685506亿元）的10.2%。当年，中国的全部商品房销售额为87281亿元。商品房销售并非全部由房地产开发企业进行，而房地产企业的主营业务收入也并非全部是商品房销售收入（虽然主要是商品房销售收入）。为了简便起见，下面假设房地产企业的主营业务收入全部是商品房销售收入，并假设房地产企业所销售的商品房价格可以代表商品房价格的平均情况。

房地产企业的主营业务收入中，营业利润为6166亿元，主营业务税金附加为6202亿元，占主营业务收入之比均为8.8%。此外，营业利润（含企业所得税）与房地产企业所有者权益（123238亿元）之比为5.0%。无论是与主营业务收入相比，还是与所有者权益（即净资产）相比，房地产企业的营业利润均非特别高，属于资本主义竞争条件下平均利润的范围。

从主营业务收入中扣除营业利润和主营业务税金附加以后，房地产企业的主营业务成本为57806亿元。《中国统计年鉴》没有提供主营业务成本的具体构成，但是提供了关于房地产开发企业的如下一些情况。

2015年，房地产企业的土地购置费用为17675亿元；房地产企业竣工房屋的总造价为30552亿元。如果房地产企业的土地购置费用和竣工房屋总造价都摊入当年的主营业务成本，据此可以粗估，房地产企业的其他成本（工资、利息、折旧等）约为9579亿元。

据此可以对房地产企业的主营业务收入做如下初步分析。2015年，中国房地产企业的主营业务收入构成如下：土地购置费用，25.2%；房屋造价，43.5%；房地产企业经营成本，13.7%；房地产企业营业利润，8.8%；主营业务税金及附加，8.8%。

根据这些数据，可以初步推算，中国的房地产价格中，大约75%属于建筑业直接创造的价值，其中大约六成（总价格的44%）属于建筑业的物质生产成本以及建筑业工人和资本家的收入，另外四成（总价格的31%）属于建筑业生产价值中向房地产业让渡的部分，构成房地产业的经营成本、利润和税收。

在中国，地租主要采取土地销售价格的方式。但是，并不是说，全部土地销售价格都是由地租构成的。据财政部数据，2015年，中国全国土地出让收入33658亿元；全国土地出让支出33728亿元；土地出让支出中，属于征地拆迁补偿、土地前期开发等成本性支出26845亿元，占当年全国土地出让收入的79.8%。

假设房地产企业土地购置费用中属于征地拆迁补偿、土地前期开发等改变土地用途必要费用的部分与全国土地出让收入中成本性支出的比例一致，那么土地购置费用的大约80%（房地产总价格的20%）则属于为了改变土地用途而发生的必要的生产性支出，其所对应的价值应转移到房地产商品的最终价值中。

综上所述，在2015年中国的房地产价格中，全国平均来说，由建筑业直接生产并让渡的价值占全部房地产价格的约75%，其中让渡给房地产业的部分占总价格的31%；由于改变土地用途的必要生产费用而转移到房地产价格中的价值占总价格的20%；纯粹以地租形式出现的部分仅占房地产总价格的5%。

当然，以上仅反映了2015年全国平均的情况。过去两年中，全国房地产市场发生了一些重要变化；此外，一二线城市的情况又不同于全国平均的情况。在全部房地产价格中，有近三分之一，属于让渡给房地产企业的部分，与一般商业企业所获得的让渡价值相比，房地产企业所获得的让渡价值显著偏大，其中是否有一部分属于变相地租，还有待于进一步分析。

在全部房地产价格中，让渡给房地产企业的部分（含经营成本、利润、税收）占31%，与直接建筑成本和土地购置费用之和（69%）相比，房地产企业的平均“加价率”高达45%。相比之下，仍据2016年《中国统计年鉴》数据，2015年，中国批发业的平均加价率是8.6%，零售业的平均加价率是16%，两者相加约为25%。

如果假设，房地产企业的正常加价率也是25%，那么房地产企业所获得让渡价值中约44%（20%/45%=0.44）可能属于变相地租，则变相地租占全部房地产价格的比例大约为14%，与直接形式的地租相加则占全部房地产价格的19%。如上所述，2015年房地产企业主营业务收入占国内生产总值约10%；那么，其中的地租部分（包括直接的和变相的），应该不超过国内生产总值的2%。