2017年，将是中国经济最浓重一笔。从乐视债务危机，辉山乳业被做空，资不抵债；再有魏桥集团，齐星集团债务困境；最后到王石主动退出万科董事局，SOHU加速卖楼回笼资金，万达623亿低价卖身；加上各大金融资本系谣言辟谣消息频繁刷屏，仅仅过了半年，中国商业大佬基本上全部晒了一遍了。

当然，其他商业问题本文就不过于八卦，本文就万达贱卖一事，给大家分享未来楼市走向，毕竟和我们最息息相关的还是房子。

这两天，老王借钱给老孙收购自己的资产的消息，刷屏了。

7月10日上午，万达宣布，该公司将13个文化旅游城项目及76个酒店转让给融创，这两项交易额分别为295.75亿元和335.95亿元，合计约630亿。

此笔交易一经爆出，市场可谓既震惊，又意外，更多的是一脸懵逼！

去年，王首富还大放豪言，要让“上海迪士尼乐园在20年时间里，难以实现盈利”。

如果你看过健林爸爸狙击迪斯尼的豪言壮语，你一定会对此项交易倍感唏嘘。

这确实有点稀罕，其中内情外人难足为道。不过，更重要的的一点：它可能意味着，这一轮房市的财富乾坤大挪移，走到了终结阶段。

为什么这么说呢，王首富选择把公司的文化旅游项目悉数出售，以一个足够扎心的价格。

295亿这个价格为何足够扎心？

随便列举几个万达的文旅项目：

2013年4月，哈尔滨万达文化旅游城破土动工；同年6月份，总投资近400亿元人民币的南昌万达城开工。9月份，万达集团在青岛投资500亿元建设全球投资规模最大的影视产业基地青岛东方影都。占地376万平方米。

2014年10月，万达宣布将投资500亿元建设广州万达旅游城 ，王健林表示这是一个指向明确的竞争——“我们在广州投一个500亿的广州万达城，就是为了跟香港迪斯尼竞争。”

2015年，万达投入150亿元的双版纳国际度假区项目正式开业。这是一个占地5.3平方公里的超级项目，万达不仅开发了大量的住宅、SOHO、商铺产品，还运营有一个万达广场、傣秀剧场、星级酒店群以及一个大型主题乐园，甚至配备了全程的教育资源和当地最好的医院。

每个万达文化旅游项目投资都是几百亿，当然这个投资是拟投资，不是砸下去的钱。但不要忘了，这些项目圈了多少地，光这些地皮，你算算看要值多少钱？

295亿买地皮都不够啊！

心不心疼？不由得要问一句，健林爸爸，你怎么了，你到底怎么了？

市场上不少人对这笔交易的解读，都是说万达是为了回归A股，是为了瘦身，提高其回归A股的估值。

这样的解读，简直错得离谱。

而且呢，从付款的节奏来看，本次融创收购分为两步，第一步是先付300亿，第二步是付300亿的同时，从银行拿到300亿贷款。

所以呢，融创支付的第一笔300亿，是用来替万达偿还某银行的贷款，使得该银行对本次并购的两处资产解压，解压后万达和融创进行交割，变更到融创名下之后，融创再以这两处资产抵押至该银行，重新获得这300亿的贷款。

而此次还有一个重点，融创获得的银行贷款，是基准利率。

要知道，无论万达还是融创，这类房地产公司想要拿到基准利率是极其困难的。别看吹牛逼时利率低，真实跟银行签订贷款合同时，肯定会承担其他责任，使得实际融资成本大幅高于基准利率。

而本次呢，融创可以拿到银行的基准利率贷款，无外乎两种可能，一个是此次万达出让的资产，质量高抵押率足（不足50%），另一个是万达已经提前“支付”了银行的贷款附加条件。

无论是哪一条，这都意味着，此次交易，万达在负债转移的过程中，优先保障了融创的利益。

万达文旅和万达酒店，都是万达旗下的优质资产，也是国民老公公这几年花费心血和人脉网，重点打造的领域。而且，万达城中，巨亏的万达长白山和万达武汉两个项目，本次融创都没要。

有没有嗅到一点不对呢？

如果将这两点合起来，也就是说，万达不但替融创解决融资问题，还在向融创转移优质资产。

是不是很不合理呢？

进一步说，万达如果缺钱，也应该先借钱，而不是出让优质的资产。

而被迫出让优质资产的可能性，无外乎两个，一个是这资产不想要了，另一个是借不到钱了。

万达城和酒店的资产会不想要么？

国民老公公上个月还一直在全国各地到处飞，会见了四地的省委书记，推进万达城呢。

有没有一种，昨天还在高呼“痛饮黄龙府”，第二天就收到十二道金牌的既视感呢？

嗯，万达长白山项目，倒是的确距离黄龙府很近。

由于万达拿地便宜，涉及大量的土地增值税，在实际操作中，万达酒店可以说是很多万达项目卖完后，利润凝结成的资产。

而更不要说万达城是万达最近5年的第一工作重心。而且，最近5年，万达在海外花了上千亿买影视公司，理由就是为了给万达城购买IP。

然后，这些上千亿的影视公司留着，然后300亿把万达城卖了……

有没有一种“买椟还珠”的既视感呢？

因此，另一个角度，本次并购之后，国民老公公近的十年心血，几乎是毁于一旦了。

而且，真要是推进轻资产的话，万达也应该是卖V1.0版本的万达广场，而不是V2.0版本的万达城。

最关键的是，本次出让万达城之后，相信资本市场很快就会琢磨明白，未来万达在地产方面只剩下万达广场。

没有了万达城的梦和爆发式增长的预期，那么未来万达商业的营收，基本上是可以通过会计来算出来的了。万达商业即使能够实现IPO，那么他的高估值很可能会受到重挫。

睿智如国民老公公，不可能算不过来这个账。

那么，还剩另一个原因，借不到钱了？

万达的70%负债率，至少明面上，是远低于融创120%的负债率，而且，万达的金字招牌，最起码在国内有着大量的拥趸，无论是万达商业回归，还是万达院线重组，都有着大量的投资人愿意斥资上百亿参与其中。

那么，凭什么融创借的？万达就借不得么？

为什么本次并购协议中，银行贷给万达的钱，要转到融创？

其实，万达的融资能力远比融创强多了，甚至可以说是中国最强的民营企业。

一个企业的融资能力，用能否借到巨额美元，是一个非常好的评估。

至于为什么老王资金链会出问题，表面上看，不就是各种风险导致银行和债市不愿再给老王授信了吗？

这当中最大的风险会是什么呢？

老铁，你懂的。

行文至此，你会发现，贾跃亭和王健林，虽然一个是新经济的代表，或者说「骗子」的代表，一个是传统经济的代表，或者说是传统商业利益和秩序的代表，但本质上，他们的命运都具有浓墨重彩的悲剧色彩。

现在即使暴富如首富，点背事，也会面临缺钱的尴尬。

在钱面前，一切面子问题都不是个事。

老王说：“其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”

这句话里的信息量非常之大！

所以，低贱卖身也就理所当然了。

首富的生意，换个人接管，一样运转。

其实王首富的缺钱，还有个原因，就是当下金融收紧大时代下房地产开发商的一个缩影。

现在的房企，都面临债台高筑、求钱若渴的压力山大。

看面子都是土豪，看里子全是负债，中国的房企多年以来都是这个套路，但负债比率如能控制在合理范围内，倒也不会出现大问题。

不过现在不一样了，现在的房企，负债已经高到马上就要还不起的地步了。据媒体的披露，内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。

但是至今不少开发商仍然在盲目扩张、疯狂抢地，但补仓越多，欠债就越多。

所以现在买房，其实你是在为房企还债，为房企填坑。

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