摘要：本文估算，2015年末待售商品住宅，按当年销售进度要消化23年才能彻底“去库存”；另外，炒房者手中待售的住宅又要消化12年。而按购买力估算，全国城镇商品住房要过剩55亿平方，足够1.7亿人居住。即使房价降到所有城镇常住人口都买得起，按每户一套还过剩1900万套，可供0.59亿人居住。由此得出：中国的房地产泡沫确实存在。由于地方政府、银行、开发商力挺，局部泡沫虽已破裂，但全局仍在吹大。本文特别指出，泡沫破裂与否及其快慢的主动权在买方：只要炒房者及房奴减少购房，泡沫即破。突发事件的发生可致泡沫速破。笔者还认为：泡沫破裂后百姓损失最大，但早破裂总比迟破裂的损失小。
一、待售商品住宅要消化23年才能彻底“去库存”！
“待售商品房”是反映房地产企业滞销状况的确切指标，“去库存”只是借用名词，意即把全部待售商品房卖掉。
鉴于国家统计局于2005年8月起把“立合同，交定金，未交房”的业务称为“期房销售”，而把“房款两清”的业务称为“现房销售”。两种业务合并计入“销售”范围。“期房销售”中，期末“未交房的部分”未满足会计、税务认定的“销售”的条件（买方交足钱，卖方交付房），应属于“待售”范围，需在“在建商品房”中交付。故全部“待售商品房”应包括以下4部分：
A.统计公布的“期末待售面积”，仅指期末竣工房中产权仍属开发商的面积；B.期末按合同尚欠“期房”买主的现房面积，即只交定金或预售款未交房的部分，需要在“在建商品房”中交付；C.“在建商品房”中尚无买主的面积；D.已征土地尚未开工（称为“待开发土地”），按规划用途需建的商品房面积。
商品房按用途分为住宅、办公楼、商业营业用房（即商舖）和其它房屋。其中住宅占2015年施工面积的69.5%，是商品房的主要部分。
按上述思路，据相关统计资料估算，2015年末“待售商品住宅”应包括：
1、统计公布的“待售商品住宅”，即产权属于开发商的已竣工住宅4.52亿平方米；
2、2015年末尚欠“期房”买主的住宅29.97亿平方米，需要在未完工的“在建住宅”中交付；
3、2015年末“在建住宅”中，尚无买主的13.81亿平方米。因这些工程已按住宅的设计施工，竣工后只能按住宅出售，故应属待售住宅。
4、开发商“待开发土地”按比例可建住宅13.38亿平方米。“待开发土地”虽可在开发商间转让，但不能退给政府，只能按规划建房。按住宅占商品房面积比例可建的住宅，是“潜在待售商品住宅”，亦应计入待售住宅的范围。
以上4类为2015年末“全部待售商品住宅，共61.68亿平方米≈62亿平方米。（计算过程见附录）
此数是统计公布同期”待售商品住宅“面积（4.52亿平方米）的13.6倍。按2015年”月均住宅销量“计算，要销售66个月。而按同期”月均现房住宅销量“计算（月均销售现房住宅0.216亿平米），要销售286个月，即23.8年！才能卖完全部待售住宅。（俗称”全部去库存“）
”房款两清“的现房销售才算”销售确认“，所以估算全部”去库存“年数的”除数“，应以现房销量较为合理。
那么2016年起，实际”去库存“所需时间会不会缩短呢？从下述两组数据可找到答案：
一是2016年1季度”月均销售现房住宅“的面积只有2015年同指标的77％，照此进度2015年”全部待售商品住宅“将销售31年！何况，开发商在1季度又购置了3577万平方米土地，又将产生新的待售住宅。
二是2005年起全国的住宅销售面积直线上升，至2013年已达顶峰，次年开始回落，2015年虽有反弹仍未达峰值。从2016年起，只要年销售量比2015年下降，同时开发商不停止购地建住宅，期末待售住宅还会增加，”全部去库存“所需年数还会延长！
至于”售改租“，最近虽出台了租房的减税政策，但租金高了承租人不愿租；租金低了开发商不合算。土地使用期（70年）内总租金应扣除：利息、精装费、家电配置（承租二手房一般经精装并配家电、家具，拎包入住）、税金、中介手续费、日后维修费、承租间隔损失等，才能与一次性售房进行收益比较，开发商若认为出租不合算，宁愿待售不愿出租。
二、商铺要消化40年才能彻底”去库存“！
在2015年商品房施工面积中，商舖占13.6%,仅次于商品住宅。
统计公布的2015年末”商舖待售面积“1.47亿平方米；年末”在建商舖“8.81亿平方米均为待售面积；待开发土地3.61亿平方米，按2015年新开工比例（14.6％）估算，可建商舖2.83亿平方米。年末合计待售商舖13.1亿平方米，按2015年月均商舖销售（771万平方米）估算，需170个月才能全部”去库存“；而按”月均销售现房商舖“（270万平方米）估算：需485个月，即40.4年才能”全部去库存“！
2016年1季月均现房商舖仅销售159万平方米，照此估算，2015年末待售商舖需68年才能”全部去库存“！
近来出台了鼓励待售商舖改住宅的政策，也很难消化商舖的库存。首先，住宅已经供过于求，而不是供不应求；其次，现行商舖的售价比住宅高--2015年平均商舖售价是住宅的1.48倍，与住宅相比处于竞争劣势；再次，商舖改住宅要多化费用，更不合算。
三、已售房中的”空置房“是"买房者"手中的待售房
上文仅对开发商手中的待售房作了估计。然而，调查发现”买房者“手中有大量无人居住或使用的空置房。主要是买主买回后等待涨价出售赚钱的所谓”投资房“。从全社会考察，投资房未出售前，本质上也是待售房。
2010年7月国家电网按全国660个城市抄表员资料统计，竟有6540万套住宅电表连续6个月读数为零。表明：这么多住宅半年内未住人。
同年8月，新浪乐居网又发动网友对全国百城的大社区住宅进”晒黑灯“活动：网友将各城大社区1年以上楼盘，在8月5日21点30分拍的照片发至网上，用亮灯住户与全楼套数比较，推算得”黑灯率“，从而估算商品住宅”空置率“。据报道：成都多个小区”黑灯率“超50%；苏州新小区黑灯率超76%；武汉部分楼盘黑灯率达90%；重庆10个小区黑灯率超6成；南京江北小区空置房最多达8成；一线城市住宅小区平均”黑灯率“也超三成……
笔者也于2013.12.25晚8点，在苏北某县城拍摄估计：老城区边缘黑灯率约8成，新城区一条街楼群，除路灯、商舖及”亮化工程“的外墙灯亮外，室内灯亮寥寥无几。虽然某晚黑灯，不一定那1户就无人居住，但整幢楼、整条街甚至整个新区大多黑灯，就不能用”偶然因素“解释了。
以上两种对”空置房“的估计，应该认为国家电网的统计较为可靠。当然”半年未用电的住宅“可能包括：已搬入新居尚未拆除的老住宅、已装电表尚未入住的经济适用房及机关单位尚未入住福利房、已购尚未装修的”自住商品房“（如准备结婚的住房）。
据《每日经济新闻》记者向广东一家中介调查认为：”一些投资客，并不在意短期租赁那点钱，宁愿将房子空在那里，等市场好的时候再出手。“2015年86万户户籍人口的苏州市区，竟有47万套房子挂在租房市场网上，平均每100户有54户可出租房，说明一半以上买房者是投资户。保守估计，2010年投资性空置房占”半年未用电房“的一半，即3200万套，约32亿平方米。这就是买房者手中的”待售房“。
若2015年末买房者手中的”待售房“仍为32亿平方米，加上开发商待售住宅62亿平方米，全国城镇待售住宅将达94亿平方米，约0.94亿套。2015年平均每户3.1人，可供2.91亿市民居住！这一数字占2015年城市户籍人口的48.3%。
已售出的商舖，全国范围内也有30%”空置“。这些业主手中的空置商舖房亦需出售。何况，由于商业不景气，已经出租的商舖，还有相当部分急待退租。笔者今年4月在苏北某县城发现，中心地段一条不足300米的街道18户服装店竟有10户挂出”门市转让“的招牌，其余8户也挂出”清仓甩卖“的牌子。退租后的商铺将增加空置房。
四、有多少人能买得起商品住宅？
商品住宅卖给自住人才算是最终销售（少量专用于出租房除外）。前提是自住人无自有房，且买得起。2015年全国商品住宅平均每平方米6472元，100平方米的套间总价64.72万元，约65万元，包括契税、手续费、装潢等总计需70万元。
自住购房人若动用10万元积蓄，其余通过银行按揭52万（首付20％，贷款52万），民间借贷8万元。按近期房贷年息4.9％、30年还清本息计算，每月需还本息3216元。这么多的债务有多少人在退休前还得起呢？
按人均收入，统计部门把人群分5组：低收入、中下收入、中等收入、中上收入和高收入，每组人数各占总数20％。2015年中国城镇各组（不包括农民工）人均每月”可支配收入“分别为：1060元、1826元、2449元、3244元和5477元。一个3口之家若有2人工作，一个人收入用于日常生活、交纳社保、护养孩子、瞻养老人及特殊备用（如疾病），另一个人的收入全部用来还房债，且从购房到退休可连续工作30年，则按2015年的平均房价和收入水平，只有”高收入“和”中上收入“的城镇人群能买得起房。其中，中上收入人群买房后要成为终身”房奴“--1个人月收入3244元，还房债3216元，所剩只有28元！
这两组城镇人共占2015年城镇户籍人口的40％。就人群总体而言，可以认为：其中20％高收入人群不但有自住房，还有待售的”投资房“--上文估计约3200万套。剩下只有20％的中上收入人群勉强买得起。即使这一组人以前全无房，且2016~2046年全成为”房奴“，也只能购买39亿平方米的住宅。而上文估算2015年末”全国城镇待售商品住宅“94亿平方米，还将过剩55亿平方米，可供1.7亿人居住！
注意：这里按全国平均房价估算的，而按大城市房价，买得起的人更少；中小城市虽然房价较低，但那里的收入也低。
也许有人反问：
1、在城市常住人口中剔除农民工是不合理的，因为部分农民工也买了城市房。
这部分比例极少，据国家统计局报告：2015年自购住房的农民工，仅为外出农民工1.69亿人的1.3%，按夫妻2人一套计算也只买了1.1亿平米。其余农民工居住于单位宿舍、工棚、生产经营场所、回家住宿、合租房或独租房。2015年农民工平均月收入仅为3072元，用于居住的月支出仅475元，只占上文月还本息3216元的15％。何况，农民工总数从2011年起增速持续回落，随着全国经济的下行，总量可能下降，买得起房子的农民工更少。
2、收入是逐渐上涨的，上文按”2015年起收入不变“估算的，低估了对住房的购买力。
要知道，收入增长的同时，房价也在上涨。本文对2015年”城镇中上收入数“，是在上年数据基础上增加9.3％估计的。2015年商品住宅比上年也上涨了9.1％。前者比后者仅高0.2个百分点。2016年1~3月住宅均价比2015年上涨了18.3％（从6472元增至7400元），比收入增幅高出1倍。全国35个城市2015年房价收入比（每套房价/每户年收入）与2014年相比，只有5个城市小幅下降（最高降幅广州下降了0.7年）；其余30个城市都在上升（最高升幅上海，从11.9年升至20.8年，升幅8.9年。即全部收入不吃不喝，要经20.8年才买得起一套住房）。可见，把收入与房价静止在某一年分，不会低估商品房的购买力。
何况，本文对中上收入人群的住宅购买力，是按家庭收入50％估计的。事实上2014年城镇人均”居住支出“只占可支配收入的15.6％，即使加上全部储蓄也只有46.4％。更何况，谁能保证夫妻2人30年都不降薪、不失业呢？可见，上文高估了”城镇中上人群的住宅购买力“。
五、总量过剩，区域失衡，”蜗居“”鬼城“并存
1、城镇住宅总量过剩。
上文按购买力对”城镇住宅的过剩总量“作了估计--2016年起，即使不再建商品住宅，还要过剩55亿平方米。那么避开购买力，假如房价降到城镇各类人群买得起的水平，那么截止2015年末，城镇已有及正在建筑的住宅，不足还是过剩呢？
2015年末城镇常住人口7.71亿人，每户平均3.1人，包括1.69亿”外出农民工“也只需要住宅2.49亿套。
全国城镇2015年末已居住的、待售的及”潜在待售“的住宅有多少套呢？
⑴1991年前建筑、2015年末尚未拆除，且可继续居住的住房估计15％以上，即0.37亿套（2.49*15%）。如北京尚存四合院、上海杨浦区部分旧房、中小城市保留的民宅、1991年前所建未拆的职工宿舍及机关自建住宅等；
⑵1991~2004年销售的商品住宅18.79亿平方米，按100平方米/套估算为0.19亿套；
⑶2005~2015年销售的商品住宅（含回迁房）93.63亿平方米，按105平方米/套，折0.89亿套；
⑷2015年末在建住宅中尚无买主13.81亿平方米，按105平方米/套，折0.13亿套；
⑸2015年末待开发土地中可建住宅13.38亿平，按105平方米/套，折0.12亿套；
⑹2005~2014年城镇共竣工”非商品住宅“约87.81亿平方米，包括各类保障房，单位福利房等，按90平方米/套，折0.98亿套。
以上6类共2.68亿套，比2015年末城市人口每户一套的全部需求还多0.19亿套。这表明：把2015年末未竣工住宅全部建成，且把待开发土地按比例应建住宅全部建成，加上现有城镇住宅，按每户一套还过剩1900万套，可供0.59亿人居住。
至于新婚夫妇的”刚需“：2015年人口自然增长率只有0.496％，照此推算每年只有191万对城市新婚青年。过剩的1900万套可供10年。
何况，随着”淘汰落后产能“的进展，将减少部分农民工。特别是50岁以上农民工，这部分人2015年已达17.9％，比2011年上升3.6个百分点，而青壮年农民工的比重都在下降。老年农民工将逐年退出城市。进城农民工总数还可能减少（注意：本小节城镇住房需求包括全部进城农民工！）。
更何况，2016年起开发商还在购地、新开工住宅。保障房也在继续新建。只要不停购地、建房，可供住房就不断增加，而按每户一套的总需求增加很少。过剩数还将增加。
2、城镇住宅区域供求失衡，蜗居与鬼城并存。
上小节是对全国城镇住宅供求总量的分析，然而房屋砌在土地上，城巿间不可移动，城市的中心和郊区间也不可移动。现在的情况是：
一、二线城市供少求多，但有效需求不多；三、四线城市供多求少。区域间极不平衡，但不能调剂。
一、二线城市包括北京、上海、广州、深圳，天津、重庆及各省会。那里的就业机会多，不仅农民工多，而且也吸引了大批大中专毕业生，他们多数是从中小城市拥向大城市、特大城市的。这些大城市虽经多次扩城，加高楼层，但由交通、环境等制约，可建的住房毕竟有限。且房价远远超过中上收入，甚至部分”高收入“人群也买不起。笔者亲戚的女孩，大学毕业后在南京工作，月薪5000元，每月化1400元房租，才能和另一女孩睡在一张床上。而在北京，月薪1万元也买不起房，4环内一套房要四百万元以上。中低收入及部分高收入（如月薪1万元的人）的无房人群只能挤在”棚户区“（如上海黄浦区一些街道）、”筒子楼“、”地下室“（北京约有１００万人生活在居民楼地下防空洞改造的、像盒子一样的房间里）、”临时木板房“（在北京上地可见，每间十几平方，只能在公共食堂买饭），或被房主分割成每间十几平方的”套间“内。因而被称为”蜗居“”蚁族“或”鼠族“。
三、四线城市指地级、县级城市。除珠三角、长三角的地县城市外（如东莞、苏州等），大部分中小城市就业机会少。虽然少数先富农民到县城买房，但更多的是县城青壮年到一、二线城市打工。但这些中小城市扩城、建房热情并不比一、二线城市差。如苏北某县城所扩的新城区比老城区大得多，但那里的夜晚室内亮灯寥寥无几（见上图）。”房多人少“的城市被称为”鬼城“。2014年有人估计未来可能会出现近50座”鬼城“。如内蒙古的鄂尔多斯，拿房抵债没人要。
回顾上文：截止2015年末，开发商手中待售或潜在待售的住宅，要23.8年才能完全”去库存“；炒房者手中待售住宅还要消化12.3年；待售或潜在待售的商舖，要消化40.4年；
而按2015年平均房价，只有城镇中上等和高收入群体买得起住宅。假如高收入不再购房，中上收入群体全都购房，则2015年末全部待售住宅还要过剩55亿平方米。可供1.7亿市民居住；
即使房价降到所有城镇”常住人口“都买得起，2015年全国城镇现有的、在建的、潜在在建的住宅，按每户1套计算，还要过剩1900万套，可供0.59亿人居住；
简言之，商品房的价格大大高于多数市民的购买力，总存量也超过总需求。可见：”房地产的泡沫已经很大，今后还会更大“。那么泡沫将在何时破裂呢？
六、房地产泡沫能撑多久？
如本文开头所述，肥皂泡的破裂在于：维持泡沫形态的肥皂水”表面张力“，承受不了增大泡沫的内压而被撑破。房地产业泡沫破裂就是房价持续大幅度下跌，商品房全面停建。
那么房地产的泡沫能撑多久？
笔者认为：由多因素决定的事件难以预测，但可用五句话描绘其趋势。即：
局部已破，全局吹大；进程较慢，买方可控；吹大多招，但有极限；突发因素，可致速破；迟早必破，百姓倒霉。具体说来：
1、局部已破，全局吹大。
鄂尔多斯的房地产已进入典型的泡沫破裂阶段：2004年煤价飙升后，每平方米房价从1000元涨到2.3万元。一度被誉为”小香港“。2011年下半年起随煤价”跳水“，房价跌至1.2万元。2013年又下滑到3000元。当地规划的康巴什新区（离老城25公里）1期工程32平方公里，比老城区还多9平方公里，总规划352平方公里。该区原住只有1400人，规划却住100万人。至2013年只有7、8万人。因煤矿高价征地拆迁，多数人成百万富翁。每户买3、4套”投资房“（包括期房），还放高利贷给开发商。房价下滑后，几百家开发商躲债逃离，80％的楼盘停工，成了”烂尾楼“。2013年新区的公务员小区群，亮灯率只有5％。世界最大的广场游客要比居民多。商业广场里没有一家商户。
广西省防城港市是港口城市，预计用来进口铁矿可大幅度带动经济发展，但事后因钢铁业不景气未能如愿。这个城镇常住人口只有40万，过去5年除730万平方米住宅售出，还新开发850多万平方米。可供49万人居住，而该市5年自然增长只有2万人。购房人中70％是外省”投资者“（2013年）。他们多数被”看房一日游“陷阱忽悠。现在主要道路两侧连绵的楼盘大多不见亮灯。外地购房者纷纷前来退房。政府忙于调解。
此外，辽宁营口、河北唐山及几十座三四线城市的房地产都出现崩盘现象。
但就全国而言，房地产的泡沫仍在吹大：2015年房地产投资虽比上年只增长1％，但商品住宅销售面积却增长6.8％，（其中现房增9.3％，期房增6.5％）。期房比重仍达77％，只比上年减少0.5个百分点。说明多数购房者不着急要房，且相信房价继续上涨。商品住宅的销售额比上年增幅达16.6％，价格上涨了8.6％。表明：购房者-主要是炒房者-愿意接受这样的涨幅，而不信泡沫会破裂。更能说明问题的是：2015年”期房“购房者给开发商的预售款和按揭款高达5.57万亿元，占当年房地产投资总额的58％，成为房地产资金的主要来源。比上年多借给开发商0.59万亿元。”期房“购房者不担心”烂尾楼“拿不到房，也未担心楼面跌价而吃亏。总体看来，开发商资金充裕，还可继续购地、继续施工。
2016年1~3月开发商投资额、销售面积、销售额、售价，又比上年同期更大幅度增长。可见，尽管全国的待售房增加，越来越多的人买不起房，但全国房地产的泡沫继续吹大。
2、进程较慢，买方可控：
从近几年迹象看：若无突发诱因，房地产泡沫破裂进程较慢。但因购买与否的主动权在买方，所以”买方可控“。
现在购房者主要是高收入人群，即”先富起来的人“。他们希望通过”投资“或”投机“发大财，无需多动脑筋。如炒股、炒债券、基金、期货，炒房地产。他们宁愿信涨价，不愿信跌价。即使下跌，相信还会涨。所以投入”炒“的资金总是在增加。如今年1月股指大滑坡，手中股票大幅度贬值，但每周还有几十万户新增股民。炒房的信心更足，即使房价稍跌，相信政府会救市。他们自愿把钱借给开发商（预售款或定金），购买期房。或向开发商放高利贷，不怕本钱收不回。
但如果他们提前意识到：全社会房子已经大量积压-即使不研究统计数字，晚上看看自己所在城市的黑灯也可了解；买得起房子的市民越来越少-看看蜗居朋友的处境便知；开发商的资金已相当困难-许多楼开工几年未见竣工。所以，在他们买房时，他们是开发商的”财神爷“：给开发商大量定金、预售款、按揭款，却不急于要现房。只因为他们确信广告宣传的所选”期房“将来一定能升值。结果，他们的钱成全了开发商继续购地、舖摊子；在他们卖房阶段，就成了开发商的竞争对手：多卖一套二手房，开发商就少卖一套一手房。而促销手段远比不上开发商，他们与对手相比处于弱势；对开发商资金支持越多（购期房），开发商摊子越大，全社会积压的房子就越多，他们的房子越难变现，炒房赚钱的目的越难实现。
如果想通这些道理，他们就会选择（与市价比）降价抛房。如已购期房，逾期未交付，他们就要求退房。这样做的人多了，开发商就会发生资金断链而崩盘。但如果所购期房已成”烂尾楼“或开发商躲债，那时再停止炒房，转向追债或要求退房，为时就晚了。
另一类购房人群是以终身”房奴“为代价，勉强买得起住房的中上收入无房者。他们中部分人目睹”房奴“朋友的生活窘境，决心不再购房。据中国社科院调查：只有不足5%的90后毕业生，在工作一年后，居住在自己或配偶的自有房子中。超55%的90后毕业生非常同意或比较同意”如果要背上沉重的房贷，我宁愿不买房“。随着大学生的理性程度提高，这一比例还会上升。何况随着房价的上涨，能当上房奴的人数还会减少。
可见，房地产泡沫破裂与否的主动权在于买方，破裂的早迟取决于他们理性提高的快慢。
3、吹大多招，但有极限：政府、银行、开发商都是泡沫吹大的动力，吹大的招数很多。
政府可借”旧城改造“、”棚户区改造“为名，大片甚至将整个城市旧房拆光”创造需求“；可以向郊区农民低价征地扩城，高价卖给开发商；还可以将政府机关迁至新区，并强制重点学校医院迁至新区，迫使机关工作人员、陪读的家长、陪护病人的亲属租售新区房屋。甚至把重点高中的学生宿舍改作它用，廹使家长高价租售学区房；有些地方还以”建设新农村“的名义，把整村农户迁入城郊空置房，换得他们所需的宅基地；可以提高地价，来推高房价；可以制定或放宽”限购“政策；也可以降低购房税率等等。
银行可以放宽对开发商和购房者的贷款政策：如2015年全国房地产投资总额比上年只增加了0.094万亿元，而对开发商的贷款却增加了0.94万亿元。更有甚者：2015年现房住宅销售总额只有1.47万亿元，按20％首付只能投放1.18万亿元个人住房贷款。而当年却投放了2.67万亿元。表明有1.49万亿元贷给”期房“购房者。期房购房者尚无产权证，成了”无抵压贷款“。向房企和个人放的贷款全给开发商，2015年开发商从银行获得的资金达3.61万亿元。比全年增加的投资总额还多3.6万亿元。这就成全了开发商继续购地，继续舗摊子；银行还可以降低房贷款利息，减少购房者的负担。同时降低存款利息，把储蓄的钱引向购房；也可以减低首付比例，降低购房门槛等等。
开发商可以通过贿赂官员低价获得繁华地块，高价售楼；可以强拆民房-当然得到政府支持；可以囤地不建，垄断好地段；可以缓建工程，拖住期房买主以占用资金；可以捂盘不售，等待涨价；可以与中介联手套骗买主；也可以确定房型，多砌大套，绑定销售面积等等。
吹大泡泡的招数层出不穷，但总有极限。
一是房价极限：房价越高，买得起房的人越少，新增”房奴“越少。至于炒房者，目的是赚钱，买（租）出去才变成钱。如上所述，半年不用电达6千多万户，可见他们手中大量”投资房“并未”实现赚钱“。当他们手中余房堵塞资金周转时，他们就会降价抛房，从而迫使一手房降价。如某煤老板2014年因资金困难抛出北京”和平里8号“（二环）的百套住宅，比当地一手房每平方米便宜5000元。
二是资金极限：开发商舖的摊子越大，需要资金越多。银行对房地产的资金投入主要通过个人房贷：2015年末房地产贷款总额21.01万亿元中，个人房贷14.18万亿元，占67.5％，直接给开发商只占31.2％。随着购房者减少，按揭减少。期房销售减少，开发商收到的定金和预售款也就减少。为满足施工需求，只能以高利贷向民间借钱。而资金缺口越大，还贷能力越差，发展下去只好弃楼躲债。如鄂尔多斯那样，大量的”烂尾楼“形成了。
三是面积极限：扩城有限度，城市太大交通拥堵，环境恶化。即使增加许多公交，上班族耽误在路上的时间还会延长。上海有人上班单程乘车2小时，一天耗去4小时，睡眠、学习、带孩子都受影响；郊区土地征用越多，肥沃的土地越少，粮食、蔬菜的总产量越少。
四是社会矛盾极限：买得起房子的人越来越少，蜗居越多。他们亲眼见到另一群人住别墅，心理落差增大，将增加社会不安定因素。
4、突发因素，可致速破：引起房地产泡沫迅速破裂的突发因素包括：
⑴粮食禁运：中国的耕地不论公布数增加多少，早就不足18亿亩了。尤其是东部城郊沃地越来越少。中国粮食产量，不论统计公布××年连增，也不可信。因为2015年粮食净进口比2003年增加1.21亿吨，食用植物油增加227万吨。2004~2012年国库还抛售了2.6亿吨粮食库存。美国是世界最大的粮食出口国，四大粮商控制了全球80％的粮食贸易量。美国现在用高补贴压低粮价卖给中国，目的是压垮中国农民种粮积极性。一旦时机成熟，就会大幅度削减对中国粮食出口量。届时全国粮价飞涨，2.47亿流动人口承受不了大城市高房租，将会回到中小城市及农村。
⑵石油禁运：2015年中国原油只产2.1亿吨，却净进口3.3亿吨，大部分来自被美国控制的中东北非。一旦被禁运，城市离开石油，交通瘫痪。许多人撤离大中城市，回到小城镇及乡村。
⑶西方国家实体经济政策调整：中国出口大量日用品供西方消费。美欧经济尚未复苏，一旦选择强化国内实体经济的政策，减少日用品进口。或看到中国劳动力后备不足，把外企转至印度及东南亚。则中国失业人数剧增，在珠三角、长三角打工的农民及市民只好大批返回原藉。
⑷战争：美国支持下，在南海及东海的挑衅并未间断。一旦发生大规模战争，一二线城市是首选目标。为了保命，即使富人也要弃房逃离大城市。
这些突发事件都能促成一二线楼市崩盘，再波及到三四线城市，导致泡沫全面破灭。
5、迟早必破，百姓倒霉。商品总量超过有效需求必然导致经济危机，这是客观经济规律。时至今日，中国房地产崩盘只是时间问题。届时：
政府因出让金和相关税费骤减，致使赤字再度加大。但可以增发国债、提高其它税率；
银行所抵压的房产贬值，收回产权后降价拍卖银行受损。用土地及在建工程抵押的房地产贷款，无抵压物的”期房“贷款，都能成为坏账。但主要银行是国家的，可以印钞稀释坏账；
虽有中小开发商因库存积压、烂尾楼不能变现，还不起债务而倒闭。但实力雄厚的大开发商可以把资金转到国外，照样赚钱。
最倒霉的是普通百姓。因为房地产带动几十个产业，崩盘后导致多行业产能过剩，停产或倒闭。大量劳动力乃至白领阶层失业。而银行增发钞票（令银行买国债就是增发钞票）又导致物价全面上涨。失业与涨价并存，中下层人在”生存线“上挣扎、煎熬。那些原来的房奴，可能因还不起约定的每月本息，只好把房退给银行，加入”蜗居“行列。
尽管如此，泡沫破裂还是越早越好。因为只要未破裂，政府就会不停地征地；开发商不停地购地、新开工楼盘，待售的商品房也越多；银行被绑定的资金越多，将来的损失越大；土地占用趆多、不可再生的能源和矿产资源消耗也越多，后代的损失也越大。
小结
2015年末，开发商和炒房者手中待售住宅多达94亿平方米，按当年现房销量要36年才能”消化“完毕。而按现行房价和城镇无房者的购买力，中上收入人群”全做房奴“还要过剩55亿平方米，可供1.7亿人居住。即使房价降到城里人都买得起，全国城镇已建、在建住房按”每户一套“还剩1900万套。可见，中国的房地产泡沫确实存在，已经很大，只要不破裂今后还会加大。
目前房地产泡沫虽已局部破裂（指鬼城），但全局的泡沫仍在吹大。尽管地方政府”托市“，银行加大贷款投入，开发商哄抬，形成吹泡的合力。但决定破裂与否的主动权还在买方：少买即破。当然靠这种破泡力进程较慢。如遇粮食、能源禁运，战争等突发事件，房地产泡沫可骤然破裂。
虽然普通百姓在破裂过程中损失最大，但早破裂总比迟破裂损失小。
附录待售商品住宅估算过程
鉴于2005年8月起，国家国家统计局于2005年8月起把”立合同，交定金，未交房“的业务称为”期房销售“，而把”房款两清“的业务称为”现房销售“。两种业务合并计入”销售“范围。在”期房销售“中，期末”未交房的部分“未满足会计、税务认定的”销售“的条件（买方交足钱，卖方交付房），（见注2）应属于”待售“范围，需在”在建住宅“中待竣工后交付。故全部”待售商品房“应包括以下4部分：
1、统计公布的待售商品住宅4.52亿平方米。
指年末竣工住宅中产权尚属开发商的部分。
2、年末尚欠期房买主的住宅29.97亿平方米。
2005~2015年共出售现房住宅24.26亿平方米，期房69.37亿平方米。若此间的竣工住宅，除销售的现房和”期末统计的待售房“外，全给”期房买主“，则11年仅向”期房“买主交现房39.4亿平方米。其余29.97亿平方米需在”在建商品住宅“中交房并完成销售手续。
2005~2015年向期房买主交付现房=同期竣工面积68.18亿平方米-同期现房销售24.26亿平方米-2015年末待售4.52亿平方米=39.4亿平方米。
2015年末尚欠期房买主现房=近11年销售期房69.37-同期已交”期房买主“的现房39.4=29.97亿平方米。
3、年末”在建商品住宅“中尚无买主的13.81亿平方米。
年末”在建商品住宅“43.78亿平方米，其中按合同需卖给期房买主29.97亿平方米，所剩13.81亿平方米虽未建成，但已按住宅的设计施工，竣工后只能按住宅销售，亦属待售商品住宅。
2015年末”在建商品住宅面积“=2015年商品住宅施工面积51.16-当年竣工7.38=43.78亿平方米。
4、开发商年末已购置未开发土地内（待开发），按比例可建商品住宅13.38亿平方米。
年末待开发土地约3.61亿平方米。每开发1平方米土地新开工商品房5.36平方米（2014年），其中”新开工商品住宅“占”新开工商品房“69.1％。则2015年末待开发土地中，估计可建商品住宅13.38亿平方米。待开发土地尽管可在开发商之间转让，但不可能退给政府，只能建房。所以这13.38亿平方米是”潜在待售的商品住宅“，亦应计入待售范围。
说明：a、年末待开发土地约3.61亿平方米的求得：2015年鉴数据截止2014年，从统计月报可查得2015年购置面积，土地开发均用于新开工商品房，故2015年土地开发面积可间接估算：2015年土地开发面积＝当年新开工商品房面积154454万平方米/2014年平均每开发1平方土地新开工5.36平方商品房＝28834万平方米土地；
b、2015年末待开发土地面积＝2014年末待开发土地面积42136万平方米＋2015年购置土地22811万平方米-2015年开发28834万平方米＝36113万平方米≈3.61亿平方米土地。
c、2015年末待开发土地估计可建商品住宅=2015年末开发商待开发土地36113万平方米*每平米土地可造商品房5.36平方商品房/平方土地*2015年新开工商品住宅面积占商品房69.1%=133754万平方米≈13.38亿平方米。
2015年末全部待售商品住宅=统计公布待售4.52亿平方米+在建住宅中需售给期房买主29.97亿平方米+在建住宅中尚无买主13.81亿平方米+待开发土地可建商品住宅13.38亿平方米=61.68亿平方米。（2016.5.4~7.10撰稿）
注释：因为房子不在仓库里，房地产业”库存××万平方米“不够确切，应称为”待售商品房××万平方米“。本文只是借用大家熟悉的”去库存“这个名词。
企业会计准则45条：企业应当在发出商品、提供劳务，同时收讫价款或者取得索要价款的凭据时，确认营业收入。见《新颁财经审计法规㈠》，”中国审计出版社“1993年版P20。房屋位置固定，只能在向买主交付使用，并收讫价款或者取得索要价款的凭据时，才能确认商品房销售收入。而尚未建成的房屋，不论买方给卖方支付多少预售款，也不论是否开票，房屋的产权尚未形成，更未由卖方转移给买方。都不应算作当年”销售面积“。只有在向买方交付房屋的年分才能计入销售面积。
本文的数据除注明外引自”中国统计网“的年报、月报及”中国统计年鉴“。
2015年末开发商待售住宅可销月数：按2015年商品住宅月均销量估算=61.68/（2015年商品住宅销量11.24/12）=66个月；按2015年商品住宅现房月均销量估算=待售住宅总面积61.68/（2015年商品住宅现房销量2.59/12）=286个月≈23.8年。
2016年1季销售现房住宅4979万平方米，月均销售1660万平方米，为2015年月均销售现房住宅2159万平方米的77％。2015年末全部待售商品住宅616794万平方米/1660万平方米/12=30.96年≈31年。
2013年销售住宅11.57亿平方米，2015年住宅销量只占2013的97.1％。
2005~2015年竣工商业营业用房91286万平方米，同期销售此类现房28761万平方米，期房42486万平方米，合计销售71245万平方米。竣工面积扣除期末待售的14664万平方米，仍比销售面积多，应该认为期末不欠期房买主的商舖。这样”在建商舖“88085万平方米均为无买主房。
待开发土地36113*每平方土地建房5.36*2015新开工商舖占商品房14.6%=28260万平方米。
2015年末统计待售商舖14664+同期末在建88085+待开发土地可建商舖28260=131009万平方米。
见2010-07-09网易新闻”国家电网称全国有6540万套住宅电表连续6个月读数为零“。
见百度百科”黑灯率“、中国经济网2010.8.26”一线城市住宅小区平均“黑灯率”超三成“等。
2010年08月26日中国经济网杨羚强”一线城市住宅小区平均“黑灯率”超三成“。
见2016-04-14中证网-中国证券报”疯狂的苏州：开发商豪赌房价上涨涨幅一度超深圳“。
见国家统计局2016-04-20发布的《2015年全国1%人口抽样调查主要数据公报》。
国家统计局《2015年农民工监测调查报告》公布：2015年农民工2.77亿人，其中在本乡镇内的”本地农民工“1.08亿人；在本乡镇外的城镇从业的”外地农民工“1.69亿人。2015年全国城市常住人口7.71亿人-外地农民工1.69亿人=城镇户籍人口6.02亿人，2.91/6.02=48.3%。
见2016年05月16日人民网”商业地产空置率居高不下：商舖冷清业主亏损抱怨“。
2015年商品住宅销售额72753亿元，销售面积11.2406亿平方米。
民间借贷利率远高于银行，还期较短，本文均以每月还银行本息的公式计算：年还本息=贷款额60万元*4.9%/（1-（1+4.9%）-30）=38588,月还本息=38588/12=3216元。
2015年《中国统计年鉴》表6-8公布了2013和2014年城镇居民各组”人均全年可支配收入“数字，笔者按2014年比2013年各组收入的增长率9.3%递推至2015年，再除以12得各组月均可支配收入。
2015年城市户籍人口6.02亿人*20%/3.1人。户*100平米/套=38.8亿平米。
外地农民工1.69亿*1.3%*100平米/2=1.099亿平米。
见国家统计局：2016-04-28《2015年农民工监测调查报告》。
每平方米从5933元增至6472元。
见”百度百科“”房价收入比“词条。
2014年城镇人均”居住支出“占比=4490/28844=15.6%;笔者理解：2015年城镇人均储蓄率=（可支配收入28844-消费支出19968）/可支配收入28844）=30.8%。事实上储蓄余额主要集中在高收入人群，中上收入人群储蓄率可能低于平均数。见2015年《中国统计年鉴》表6-7。
见2007年中国统计年鉴：1991~2004年商品住宅销售187895万平方米。
包括：销售现房24.26亿平，已交付期房39.39亿平，需要在”在建住宅“中交付的期房29.98亿平。见上文第一部分。
见”中国统计网“年报：2005~2014年全社会共竣工住宅170.72亿平，其中”城镇住宅投资“占”全社会住宅投资“88.3％，推算城镇住宅竣工150.75亿平米，扣除竣工商品住宅62.94亿平，城镇竣工非商品住宅共87.81亿平方米。87.81/90=0.98亿套。
见”2015年农民工监测调查报告“。
见网易新闻2012.12.3石岩：“京城竟还有百万“鼠族”比“蚁族”更悲惨！”
投资时报2014.12.12宿小庆“2014鬼城指数排行榜：或将出现50个鬼城”。
中国证券报2014-04-30“鄂尔多斯以房抵债没人要本地人重新打工赚钱”。
2014年11月28日中研网讯“鄂尔多斯遍地空置楼房隐藏“鬼城”之殇”。
半岛网-城市信报2013年09月09日“鄂尔多斯万元房跌至三千“鬼城”很多项目已停工”。
中国网2014-11-17“楼市又现一新鬼城比鄂尔多斯还疯狂遍地房子”。
新京报2014.12.25“报告称90后大学毕业生将成“不买房一代”援引《社会蓝皮书：2015年中国社会形势分析与预测》。
见央行：2016.1.22“2015年金融机构贷款投向统计报告”。
2014.6.9中国广播网“煤老板抛售北京二环百套房源曾被某中央单位团购”。
见央行：2016.1.22“2015年金融机构贷款投向统计报告”。
参见乌有之乡网2014-07-09望远镜“从14亿亩到20亿亩，耕地怎能越查越多？”
参见2014-05-17乌有之乡网“望远镜：粮食“十连增”的喜讯可信么？”
粮食净进口：2015年12313万吨，2003年171万吨；植物油：2015年662万吨，2003年435万吨。见中国海关网和2012年《中国粮食发展报告》。
见2015年“中国统计公报”。
（作者：登高望远。来源：公众号“红色参考”）
