天才般的主意:比棚改更厉害的“新旧改”-激流网

近日,国家重要会议做出了一个对楼市“有重大影响”的决定:

“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。”

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大家看看报告的内容:

“会议作出部署,要重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。同时,还要促进住户户内改造并带动消费。“
”对于老旧小区改造工作面临的资金问题,此次会议明确,今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。此外,还要鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。”

可以看出,这里说的“旧改”,跟此前的“旧改”、“棚改”有着本质区别。

最大的特征是:不推倒重来,而是“保守疗法”,在配套设施、外立面和公共空间翻新上下功夫。

所以,可以称之为“新旧改”。

但其实说来说去都是“旧改”也不是什么新鲜事了,为什么这么次如此重视呢?

我们知道1998年是一个多事之秋,同时也是那一年,中国明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,停止住房分配,至此,房地产被推到了历史舞台的中央,开始承担起中国经济的引擎者,带动国内的消费。

都说逢8必有一劫,2008年,美国次贷危机,当时全球经济都受到影响,中国也不例外,加上当时zf的负债也蛮高的,大家都觉得很恐慌,抛售资产之类的时有发生。

这个时候,棚改政策出现了,可以说帮三四线的楼市续命了,也稳定住了中国的经济。

……

这些年来,为了拉动经济增长,除了房地产之外,还有大基建,各种灌大水,这些我们都已经试过了,曾经也都很有效,但是有时候就像是抗生素一样,用的多,效果就会越来越不明显。

比如大公基,从去年9月反弹到今年4月,5月意外放缓0.4个百分点到4%。

而房地产呢,上周郭主席已经严厉表态:不能过度依赖了。

任泽平团队判断房地产投资的拐点已至,预计未来每个月投资累计增速将下降0.6-0.8个百分点。

那么问题来了,随着贸易摩擦升级出口下滑、房地产投资见顶回落、就业市场低迷消费不振,经济下行压力加大,短时间只能依靠专项债基建只能进行部分对冲,但是长远来看呢?

很多人说寄望于科创板的力量,这个思路是对的,但是毕竟科技企业的发展不像是房地产,砸钱就行,人才的培养,学术氛围,政策奖励……都不是容易的事。

包括最近的大学科研项目据说以后如果拿了专利,收益直接是团队或学校所拥有,其实就是一个很好的思路,只不过需要时间比较长,所以在近两年想要通过科技来拉动经济恐怕不是那么现实。

我们知道棚改是房价稳定的润滑剂,通过房子这样的载体从多个方面给社会的各行各业进行赋能,进行资源的注入,当然它也存在固有的弊端。

既然如今棚改的路已经走不通了,其他的引擎又不能这么快点燃,棚改的减少对于经济肯定是有影响的,所以才要做多手准备。

现在提出的应对方案就是旧改。

大家千万别小看旧改,根据住建部、发改委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,这类老旧小区一般建成于2000年以前、公共设施落后。

那么,全国到底有多少个这类小区?涉及多少户、多少人?

国务院会议通稿说“目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人”,这是最权威的说法。

此外,住建部有关人士此前透露:全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。这个数据,跟国务院常务会议新闻通稿的数据是吻合的。

这是一个非常惊人的数字。

国务院参事仇保兴曾透露,我国需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。而且住房公共维修基金还存有5千亿资金也能够因为旧改而盘活起来。

除此之外,因为旧改而带动的一连串消费行为:比如说,加装电梯,换铝合窗。6个钱包已掏空,大钱置换出不了,小钱装饰一下还是愿意出的。

老旧小区改造的一大痛点是什么?钱。

据21世纪经济报道,河北东部某县在进行节能改造项目,包括了外墙上保温层,把以前的钢窗换成了铝合金窗,费用是每户4000元,而当地的居民称,“据说财政资金补贴一半”。

一方面,中央会安排专门的补助基金,另一方面,国家还鼓励金融机构支持旧改。

这阵仗,着实让人想起当初的棚改,也是国家直接推动,也是金融机构踊跃参与。那场规模盛大的棚改计划,既改善了老百姓的居住环境,也完美地消化了市场库存,还拉动了经济增长。

也就是说,老旧小区改造有望成为一项投资体量高达4万亿的超级工程,这已经不仅仅是民生工程,还是拉动经济增长的国之大政。

当初棚改是通过以房换房,后来是得到货币补偿,当然钱会继续走回房地产,所以对于三四线城市楼市起到拉动的作用。

但旧改发生的逻辑是不一样的,因为旧改主要集中在老城区的旧小区,也就是我们所说的了老破小。

而现在大城市建设重点多在郊区、新区。

老旧小区的改造、提升,会让很多人失去换房子的动力,毕竟中心城区配套更完善,而且都是老邻居。

如果一个城市人口增长迅猛,每年涌入几十万人,老旧小区的改造,不会对新区、郊区楼市产生很大影响。

人口增长缓慢的城市,情况就完全不同了——旧的不拆,新的难卖。

所以这次的改造,对于郊区的新盘来说,还会有一点利空。

但这并不意味着楼市要下跌了。

毕竟“稳”才是楼市的主要目标,任何政策如果使得楼价大涨大跌,那么都是不成功的,所以政府也会拿捏好分寸。

不过有人口增量的城市是不怕的。至于人口流失的城市,早就不适合投资了。

话说回来,虽然大家都想要提高居住环境,毕竟,小区看起来更整齐了,环境更好了,卖相好了,自然价格也上去了,大家也开心。

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但事情好像总不能两全。

就好比拿加装电梯来说吧,按照物权法相关规定,旧楼加装电梯应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主,且占总户数2/3以上的业主同意,才能按照相关规定或计划施工。

而这里面隐藏着不少利益博弈。

在没有加装电梯之前,老破小往往是低楼层的更好卖,租金更贵,但是加装了之后,就不一样了,高楼层的价格就起来了。

这该怎么协调各方利益呢?

所以旧改想要获得快速推进,如何平衡好各方利益也非常重要。

但也是由于改造成本和利益复杂等因素的存在,这些区域以城市更新尤其是微改造为主,大拆大建的比例不会太大。

之前,很多大v都对老破小嗤之以鼻,不过,在不久的将来,能得到改造提升的、位置好配套好的“老破小”,会有新的一轮“价格发现”。

兜兜转转,老破小竟然是以这样的方式回归了!

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天才般的主意:比棚改更厉害的“新旧改”-激流网(作者:军曹先生来源:公众号  军曹先生(Mr-Keroro1)。责任编辑:还朝)